Kündigung Mietvertrag: Fristen, Form und Muster-Vorlage

Kündigung Mietvertrag: Welche möglichen Gründe gibt es?

In jungen Jahren zieht man häufig um: Zunächst aus der elterlichen Wohnung in die erste eigene, kleine Studentenbude oder die Wohngemeinschaft, später aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes oder um mehr Raum für die Gründung einer Familie zu haben.

Doch je älter man wird, umso seltener besteht die Notwendigkeit, die lieb gewonnenen vier Wände gegen neue einzutauschen. So kommt es vor, dass viele bis ins hohe Alter ihrer Wohnung über Jahrzehnte treu bleiben.

Es gibt jedoch auch einige Gründe, im Rentenalter noch einmal umzuziehen und den Mietvertrag kündigen zu müssen. Sei es gewollt oder ungewollt. So sind dies zum Beispiel:

• Pflegebedürftigkeit

  Wer im Alter pflegebedürftig wird und Betreuung braucht, ist häufig dazu gezwungen, aus der eigenen Wohnung auszuziehen. Sei es in ein Pflegeheim oder in ein Angebot zum betreuten Wohnen. Je nach Pflegegrad ist zwar unter Umständen auch die ambulante Versorgung in den eigenen vier Wänden weiterhin möglich, dennoch entscheiden sich viele für einen Wohnortwechsel.

• Barrierefreiheit

  Es muss nicht unbedingt eine Pflegebedürftigkeit vorliegen, um die eigene Wohnung verlassen zu müssen. Oftmals reicht es schon aus, Stufen oder Zugänge zur und Räume in der Wohnung nicht mehr problemlos benutzen zu können, weil sie entweder zu unsicher, zu eng oder zu hoch für die veränderten Anforderungen geworden sind. Wenn dann ein barrierefreier Umbau nicht möglich ist, wird ein Umzug unausweichlich.

• Größe

  Im Alter verändern sich naturgemäß die Lebensumstände. Die Kinder sind aus dem Haus, im schlimmsten Fall verstirbt vielleicht sogar der Partner. Die Wohnung, die zuvor noch ein angenehmes Heim war, ist nun entweder zu groß oder wird gar zur finanziellen oder psychologischen Belastung, wenn dem Bewohner aufgrund von schmerzlichen Erinnerungen, die einen tagtäglich begleiten, die sprichwörtliche Decke auf dem Kopf fällt.

• Infrastruktur

  Befindet sich die Wohnung auf dem Land oder auf sonst eine Weise weit entfernt von Geschäften oder Ärzten, kann es ebenfalls vorkommen, dass eine Kündigung des Mietvertrags nötig wird, um die Fußläufigkeit und Erreichbarkeit von entsprechenden Einrichtungen des täglichen Lebens zu gewährleisten. Erst recht, wenn das Autofahren nur noch unter Anstrengung möglich ist. Und auch die Nähe zu lieben Verwandten, die eine moralische beziehungsweise physische Unterstützung sind, kann dabei eine praktische Rolle spielen.

Kündigung Mietvertrag: Das ist zu beachten

Wer sich jahrzehntelang nicht mit den Themen Mietvertrag und Kündigung befassen musste, mag sich nun fragen, wie schnell und einfach ein Mietvertrag zu kündigen ist.

Nach dem deutschen Mietrecht hat grundsätzlich jeder Mieter das Recht, seinen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn bei zwei- oder dreijährig befristeten Mietverhältnissen eine Kündigung explizit ausgeschlossen wurde. In diesem Fall ist nur eine einvernehmliche Übereinkunft mit dem Vermieter möglich.

Bei der Kündigung selbst gilt es einiges zu beachten:

• Kündigungsfrist

  Die gesetzliche Frist für die Kündigung eines Mietvertrags beträgt drei Monate. Sie muss dem Vermieter dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Beispiel: Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag bis zum 3. Juni kündigt, wird das Mietverhältnis am 31. August beendet.

  Ist im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart, so ist diese Klausel unwirksam – es gilt die gesetzliche Regelung. Eine Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist für den Mieter ist hingegen zulässig.

• Schriftform

  Ein Mietvertrag muss immer schriftlich gekündigt werden. Am besten versenden Sie die Kündigung per Einschreiben und lassen sich den Eingang vom Vermieter zusätzlich bestätigen.

• Nachmieter

  Sie können mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelung treffen, um früher aus dem Mietverhältnis ausscheiden zu können, falls Sie einen geeigneten Nachmieter finden. Dieser Regelung müssen jedoch beide Mietparteien ausdrücklich zustimmen. Daher empfiehlt sich in diesem Zusammenhang eine freundliche Nachfrage beim Vermieter.

Zusätzlich zur gesetzlichen Kündigungsfrist gibt es noch die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Dafür muss jedoch eine ausreichende und angemessene Begründung angeführt werden. Dazu zählen:

• Die Wohnung gefährdet die Gesundheit der Mieter, zum Beispiel durch eine extreme Schimmelbildung.
• Der Vermieter hat sich ohne Zustimmung des Mieters Zugang zur Wohnung verschafft.
• Die Wohnung weist schwerwiegende Mängel auf, wie zum Beispiel der Ausfall von Heizung, Strom- oder Wasserzufuhr, sowie unzumutbare Belästigungen durch Lärm oder Gestank.
• Der Vermieter hat den Mieter nachweislich betrogen, zum Beispiel anhand einer bewusst fehlerhaften Nebenkostenabrechnung oder einer unzulässig hohen Mieterhöhung.

Zudem gibt es noch verkürzte Fristen. Um dieses sogenannte Sonderkündigungsrecht ein Anspruch nehmen zu können, gelten folgende Voraussetzungen, die ebenfalls in der Kündigung explizit genannt werden müssen:

• Im Fall einer regulären Mieterhöhung gilt eine Kündigungsfrist von zwei Monaten
• Bei Tod des Mieters gilt für Angehörige eine Kündigungsfrist von einem Monat, vorausgesetzt, sie haben den Mietvertrag nicht selbst mitunterzeichnet.

Kündigung Mietvertrag: So geht es weiter

Sobald die Kündigung bestätigt ist, geht es darum, sich Gedanken über den weiteren Ablauf zu machen. Dabei sind nach dem Auszug folgende Dinge zu beachten, die Sie nach unten genannter Checkliste erledigen sollten:

• Renovieren

  Im Mietvertrag ist aufgeführt, welche Schönheitsreparaturen und Renovierungen Sie bis zum Datum des Auszugs durchgeführt haben müssen. Meist sind Sie für das Streichen der Wände verantwortlich.

• Zähler

  Notieren oder fotografieren Sie den Stand der Wasser-, Strom- und Heizungszähler. Dies erleichtert Ihnen die spätere Korrespondenz mit den entsprechenden Institutionen.

• Übergabeprotokoll

  Fotografieren und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung anschließend zusammen mit dem Vermieter und fertigen ein entsprechenden Protokoll an. Dies beinhaltet auch die Schlüsselübergabe.

• Kaution

  Lassen Sie sich anschließend schriftlich von Ihrem Vermieter bestätigen, dass alles in Ordnung ist und die Kaution in vollem Umfang ausbezahlt wird. So sind Sie auf der sicheren Seite, falls der Vermieter doch noch einen Mangel im Nachhinein anführt, der nicht von Ihnen stammt.

Kündigung Mietvertrag: Das gilt für den Vermieter

Während das deutsche Mietrecht und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich viele Vorteile für den Mieter beinhalten, gelten für den für den Vermieter häufig andere Voraussetzungen.

So auch bei der Möglichkeit, einen Mietvertrag kündigen zu können. Zum einen muss er immer die Gründe für eine Kündigung angeben, auch bei einer ordentlichen Kündigung. Diese können zum Beispiel Eigenbedarf, Vertragsverletzungen oder wirtschaftliche Gründe sein.

Zudem kann sich die Kündigungsfrist für den Vermieter deutlich verlängern. Sie ist abhängig davon, wie lange ein Mieter in der Wohnung gewohnt hat.

• Dauert das Mietverhältnis kürzer als fünf Jahre, gilt eine Frist von drei Monaten.
• Wohnt der Mieter mehr als fünf Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
• Läuft der Mietvertrag mehr als acht Jahre, gilt eine gesetzliche Frist von neun Monaten zur Kündigung.

Der deutsche Mieterbund gibt Ihnen gerne weitere Auskünfte, falls Ihnen Ihr Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hat und Sie Zweifel an deren Rechtmäßigkeit haben.